近日，上海宝龙实业发展(集团)有限公司（下称“宝龙实业”）公告，“20宝龙MTN001”应于2024年2月27日偿付本期债券本金3,500万元以及该部分本金自2023年8月27日至2024年2月26日期间对应利息，由于受宏观环境及行业环境影响，公司经营情况大幅下滑，本期债务融资工具兑付本息存在不确定性。

工商信息显示，宝龙实业为港股上市房企宝龙地产间接控股的子公司，主营业务范围包括受母公司委托，为母公司及其所投资企业或关联企业提供投资经营决策、市场营销服务、资金运作与财务管理、技术支持和研究开发、信息技术服务、员工培训和管理等服务。

宝龙实业短期偿债压力不小

上述公告还称，受宏观经济环境、房地产行业政策调控、公司销售情况大幅下滑叠加影响，公司当前面临阶段性现金流匹配问题。目前，公司正在全力推进展期、债券置换计划，后续将与本期债券持有人积极沟通债务解决方案，力争与债券持有人就剩余债券本息兑付事宜达成可行方案。

资料显示，“20宝龙MTN001”发行金额为10亿元，起息日为2020 年 8 月 27 日，发行期限为 2+1 年，债项余额6.475 亿元，本计息期债项利率6.5%，本息兑付日为2024年2月27日(遇节假日顺延至下一工作日)。

而就在不久前的2月8日，建设银行公告，鉴于发行人经营现状，为稳妥推进本期债务融资工具本息兑付工作，现提请本期债务融资工具持有人同意将本期中期票据发行条款进行调整。

根据有关规定、发行人提出的召开要求及其提供的会议议案，建设银行作为召集人，兹定于2024年2月19日召开上海宝龙实业发展(集团)有限公司2020年度第一期中期票据2024年第一次持有人会议并审议表决相关议案。

会议内容为审议三项议题：一是《关于豁免本次持有人会议召集、召开、表决程序的相关时限要求议案》；二是《关于变更“20宝龙MTN001”债券本息兑付安排的议案》；三是《关于增加三十个自然日宽限期的议案》。目前该持有人会议的结果尚未公布。

企业预警通数据显示，宝龙实业存续期债券共13只，存续规模72.73亿元，其中9.31亿元将于1年内到期，14.00亿元将于1-3年内到期，41.64亿元将于3-5年内到期，还有7.79亿元剩余期限在10年以上。

来源：企业预警通

另据公司2023年三季报，报告期内营业收入为153.00亿，同比增长-11.04% ，归母净利润10.90亿，同比增长-7.20%。截至2023年三季度末，公司账面上的流动资金为48.00亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计99.92亿元，偿债压力不小。

记者还留意到，2023年底，联合资信评估股份有限公司（下称“联合资信”）曾发布关于终止上海宝龙实业发展(集团)有限公司主体及相关债项信用评级的公告。

2023 年 12 月 12 日，联合资信收到公司发送的《关于提请终止委托评级工作的函》，公司根据 自身需求并结合相关业务实际情况，不再委托联合资信对公司主体及相关债项进行信用评级。

根据有关法规、监管规定、自律规则及联合资信《终止评级制度》，联合资信终止对公司主体及“20宝龙04”“21宝龙01”“21宝龙02”“19宝龙 MTN002”和“20宝龙MTN001”的信用评级，并将 不再更新公司主体及“20 宝龙 04”“21宝龙01”“21宝龙02”“19宝龙MTN002”和“20宝龙 MTN001” 的评级结果。

此外，最新披露信息显示，“H19宝龙2”2024年第一次持有人大会未通过《关于同意增加宽限期的议案》，但同意将本金支付递延至2028年1月15日，共分为9期，利息支付递延至2024年4月15日，共分为1期。

宝龙地产去年年底宣布实质违约

值得注意的是，去年12月，宝龙地产控股有限公司（01238.HK，简称“宝龙”）宣布于2025年4月到期的1591.63万美元票据利息未能支付，已构成实质违约。与此同时，宝龙旗下公司新增被执行人信息，执行标的1.02亿余元。

宝龙称“公司已竭尽全力”。此言不虚。2023年上半年，宝龙地产实现营业收入123.05亿元，同比下降27.18%，净利润0.94亿元，同比下降86.5%。截至2023年上半年，宝龙总负债1636亿元，下半年宝龙销售业绩持续下滑，净利润从十亿水平直接跌至个位数。

作为业内为数不多以“住宅+商业”战略作为发展模式的房企，宝龙是第一家实现双上市公司平台的公司。在此轮房地产下行周期中，宝龙也无法避免现金流困境。

一名观察人士指出，宝龙是一家典型的双轮驱动型房企，最近几年其商业库存过重，相比重仓住宅的房企，如若没有更多融资方面的利好，宝龙后续现金流将更难获得舒缓。

的确，从财报数据来看，宝龙绝不应溃于激进的扩张。

克而瑞数据显示，2015-2020年，宝龙分别实现销售金额140.3亿元、174.9亿元、220.2亿元、421.1亿元、610.4亿元、811.1亿元。2021年，宝龙合同销售额达到1012亿元，正式迈入千亿俱乐部。

从实现千亿销售规模的节奏来看，同为闽系房企，宝龙在住宅销售目标上并不算激进。宝龙上市时间也早于很多闽系房企。2009年，宝龙地产赴港上市，主营业务为综合性商业地产项目的开发和运营，其业务涵盖物业开发、物业投资及管理、酒店及其他三大类，其中商业项目涵盖宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品系列。

宝龙商业布局上其实早有成效，成名早于其开发的住宅。2007年，第一座宝龙广场落地福州。此时其他闽系房地产商或许还在住宅开发模式中摸索前行。2008年，宝龙赴港上市，2010年将总部搬至上海。

上阵父子兵。进入2018年，宝龙创始人、董事长许健康加快二代接班布局，其子许华芳接棒宝龙地产总裁，与此同时接替王寿庆，出任宝龙商业集团总经理。

许健康则逐渐淡出宝龙商业运营，将精力分到新农村建设、公益、艺术品收藏等领域。2013年，保利一场秋拍中，宝龙集团豪掷1.288亿拍下书画大家黄胄的作品《欢腾的草原》。而在《2013年胡润百富榜》上，许健康以38亿元的身家排在第533位。许健康以藏家的身份进入大众视野，此后上海宝龙美术馆落地，并举办了多场艺术展会。

2019年12月30日，宝龙商业管理控股有限公司（09909.HK，简称宝龙商业）作为内地首家轻资产商业运营服务商完成上市。2019年年报显示，宝龙商业82.4%来源于商业运营管理服务贡献，这部分收入约13.35亿元，同比增加36.3%。这反映了宝龙管理服务的业务能力成长性可期。

2020年6月，新城控股原董事、联席总裁陈德力加盟宝龙商业，任行政总裁。不过，去家族化、轻资产转型，都为时已晚。宝龙商业的上市曾被业内人士称为是披着物业外衣的商业轻资产公司。2023年，宝龙自持商业比重仍高达70%。尽管搭上了上市早班车，但宝龙商业轻资产转型的步伐却晚于万达等老大哥。

由于沉淀资金过重，商业反哺住宅销售的商业路径，在融资收紧、销售行情下行的前提下，逐渐行不通。

11月29日，宝龙地产发布公告称，2025年4月到期的1591.625万美元票据项利息应付日期在10月30日，宽限期30天，但截至公告日（11月29日）公司仍然无法支付。

千亿债务压顶，宝龙预计流动现金及银行存款仍无法覆盖当前及日后债务所需，只能选择债务重组。

宝龙表示，面对复杂的房地产形势，公司将努力确保房地产开发项目按时交付，为可持续发展保障现金资源。