光大信托踩雷的佳兆业项目进展

据悉，投资者们在2020年先后通过南洋商业银行购买了光大信托的锦江富贵12号、锦江富贵13号信托产品，投资者在认购产品时，南洋商业银行及光大信托方面并未详细披露真实投向，延期后才知道这两款产品都是套壳投资，其真实底层并不是直接投向于融资主体，而是投向光大信托名为甬兴1号、甬兴5号的另两支信托产品。

据公开资料显示，甬兴1号、甬兴5号信托产品的实际融资人均为佳兆业地产，虽声称资金是用于佳兆业商业集团有限公司，但均以广东省清远的土地进行抵押担保，经向知情人了解，信托资金的真实流向本就是清远市佳兆业城市广场项目，与所谓的佳兆业商业集团有限公司毫无关联。

在锦江富贵12号、13号的2022年1季度管理报告中，光大信托首次向投资者披露了底层项目遭遇风险，同时根据中国裁判文书网2021年12月21日的信托纠纷非诉财产保全审查裁定书显示，光大信托向法院申请冻结了底层佳兆业涉案公司的银行存款人民币1024600187.88元、806076359.88元，当时这些金额完全能够覆盖光大信托对该项目的投资款本息。

本着对银行及信托公司的信任，在历经3年疫情及漫长的等待之后，锦江富贵12号的投资人终于等到了光大的最新公告，以为是胜利的曙光，但公告内容却犹如晴天霹雳。

报告中法院认可的评估机构对该项目抵押物的评估价值仅为3.8亿元，但在项目成立并公开募集资金时，甬兴1号的相关资料显示，光大对该抵押物地块的认定价值高达17.65亿元。

2019年是中国房地产相对火热的一年，也许是佳兆业特别看好该地块的未来发展，光大信托在未经评估公司评估抵押物价值的情况下，就草率的将这次商业并购价作为了项目认定的公允价值，并据此融资9个亿，且多次对投资者宣称抵押率只有50.99%，风险可控。

本来，如果抵押物价值认定合法合理，抵押率50.99%的确是一条强有力的风险控制措施，尽管经历了疫情和房地产下行导致的抵押物价值减损，也完全能够将投资者的本金损失控制在一个相对有限的范围之内。

但抵押物在2020年认定的17.65亿元对比4年后的3.8亿元，出现了惊人的80%的跌幅，即使是熟知这几年房地产市场的低迷，也有被这个数字震惊到，按照这个3.8亿的抵押物价格来拍卖，最终投资者能收回的本金预计只有30%，损失接近7成。

自项目延期以来，虽然中途也曾停工，但光大信托多次向锦江富贵12号的投资者出具管理报告表明，抵押物处于复工状态，但不知为何，该抵押物在4年后面临拍卖时却仍然是一块净地，并没有任何建筑物。

南洋商业银行

这家南洋商业银行，规模虽小，来头却不小，其全资股东为中国信达资产，由财政部和全国社保基金联合控股，光大信托的股权构成则为光大集团和甘肃省国资委等。

据了解，这些投资人，有近半数都是南洋商业银行自己的员工，在经历爆雷以后，为了这份糊口的工作，既不敢维权也不敢声张，更有一位银行员工在这4年多的等待中，因身体原因已经与世长辞，家里的积蓄都折损在这个爆雷的产品里，生病治疗没能用上，到死都没能等来好消息，留下两个年幼子女连生活费也无法保障。

并且南洋商业银行在近期接到光大信托的公告后，在明知抵押物前后价值如此大的漏洞后，非但不积极采取措施修正保障客户利益，反而为了尽快了断这个爆雷产品，昧着良心主动配合光大信托推进其发出的投票公告，甚至迫不及待专门召开内部会议，邀请专业的律师教导经办人员如何用话术诱导客户尽快投票。

据悉有光大信托的投资人认为这一投票公告不太合理，虽落款为光大信托9月30日，但中间是国庆假期，实际客户多数是10月8日才收到银行的通知，但光大信托要求投资人在10月18日前就要对是否拍卖抵押物作出投票表决。

有些投资者既不了解当初的17.65亿是否合法，也不知道今天这个3.8个亿又是依据什么判定，甚至有投资者被误导后以为3.8亿是用来兑付锦江富贵12号的1.3亿规模，还非常开心就要投赞成票，完全不知道这个钱是要对应整个甬兴1号信托的所有金额。

另据市场有关人士向我透露，因为光大信托当初订立的合同非常不公平，实际本次锦江富贵12号产品的投票结果均不影响光大信托甬兴1号的投票，据市场了解，除了这部分银行代销客户外，其余的甬兴1号投资人都已经在2年前得到了光大信托的违规刚兑，甬兴1号的其余债权极有可能掌握在光大信托自己的手里，实这次投票仅仅是走个过场罢了。

信托爆雷频繁，各位投资者投资需谨慎啊！

最后，那些没有买过光大信托产品但又想买其他信托产品或者想要入市的投资人们，一定要调整自己的投资心态和投资策略，不能盲目追求高回报而忽视风险，在选择投资产品时要进行充分的研究和分析，从而找到与自己的风险偏好和回报期望相匹配的产品。