宏观研报
2025年我国房地产市场呈现“总量下行、结构分化”特征，稳楼市政策组合拳落地见效，市场在磨底中积蓄复苏动能。2026年作为“十五五”开局之年，是房地产模式转型与高质量发展的关键节点，政策重心将从需求端转向供需双侧管理，聚焦长期高质量发展目标。在政策与市场双重作用下，房地产市场将迎来历史性转折，核心趋势可概括为筑底、出清、分化、转型四大关键词，市场将从“跌幅收窄”转向“筑底企稳”，风险加速出清，分化格局强化，“三高”模式退场并向新模式转型。
判断房地产市场是否接近底部，需从量、价两大维度综合考量。量能层面，核心指标自2021年前后达峰后持续回落：2025年1-11月房地产开发投资7.86万亿元（2021年峰值14.76万亿元），商品房销售面积、销售额分别为7.87亿平方米、7.51万亿元（2021年峰值分别为17.94亿平方米、18.19万亿元），新开工面积5.35亿平方米（2019年峰值22.72亿平方米）。当前多数指标已回落至2013年及以前水平，且新开工、竣工面积低于销售面积，企业拿地下滑，未来新增供给将小于需求，供需有望实现新平衡。
价格层面，二手房更能反映真实走势，2025年重点30城二手房价较峰值跌幅达39%。新房价格因核心地段优质房源供应增加等因素获支撑。租售比方面，多数城市租金收益率超2%，部分达5%，显著高于5年期定存利率；房价收入比连续下降，近80%监测城市跌至10以下，三四线城市平均7.4，进入合理区间。参照国际经验，国内房地产调整已持续4-8年，量价跌幅基本到位，市场接近筑底。
2026年作为“十五五”开局，房地产领域风险出清将进入实质阶段，核心聚焦三方面：一是房地产金融风险化解。此前已有60余家品牌房企违约，21家出险房企重组方案获批，化债规模约1.2万亿元，但部分大型房企风险仍未完全出清。2026年将通过融资协调机制、“白名单”满足合理融资需求，推动违约房企市场化法治化重组。二是地方政府债务风险化解。地方债压力源于隐性债务高企与土地收入锐减，当前已进入构建长效机制、平台转型阶段。2026年将重点推进低利率债券置换隐性债务，通过展期、降息重组平台经营性债务。三是存量资产出清。全国商品房库存处于历史高位，叠加大量闲置土地与烂尾项目，2026年将强化政策协同，探索“债贷组合”模式，依托土地-住房联动数据库精准推进去库存与存量土地盘活。
2026年房地产市场多元分化格局将持续强化，呈现多维度特征：其一，城市与区域分化。都市圈核心城市凭借经济、产业与公共资源优势，人口持续流入支撑楼市率先企稳；周边非核心城市受益辐射长期向好；人口流出型三四线城市企稳取决于库存去化进度，同一城市不同板块、项目差异显著。其二，产品需求分化。新版《住宅项目规范》实施后，高品质“好房子”将主导新房市场，满足改善需求；旧标准未售房源竞争力下滑，刚需主要依托存量房与二手房市场，租赁及保障房需求取决于配套政策力度。其三，企业格局分化。行业洗牌加剧，央企国企及优质民企凭借低融资成本、健康负债表掌握主动权；高杠杆出险房企或退出市场。竞争焦点从规模转向财务健康、商业模式与核心能力，高品质开发商、不动产运营商及轻资产服务商将胜出。
2026年房地产模式转型进入关键阶段，将在四大领域实现突破：一是供需关系再平衡，通过控增量、去库存、优供给及“人房地钱”联动，严控住宅用地供应，推进存量房转化为保障房、安置房。二是基础性制度重构，推行房企项目公司制、探索主办银行制，有序推进现房销售，深化公积金制度改革。三是聚焦“好房子”建设，推动品质、技术、服务成为竞争核心，相关标准从试点全面落地。四是城市更新成为转型引擎，通过完善基建、优化公共空间等提升城市功能，消化存量房产并催生改善需求。
转型将深刻影响各方：购房者更关注居住属性、品质与长期价值；房企需向高品质开发、不动产运营或轻资产服务转型；地方政府需摆脱土地财政依赖，转型为市场规划者与监督者。
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