宏观研报
在稳地产、促循环、防风险的政策导向下，地方政府正以专项债为重要抓手，加速盘活存量土地资源，助力楼市平稳运行。2026年以来，多地已陆续启动专项债土地收储工作，相关举措密集落地，成为稳楼市、优资源的重要发力点。
近期多地披露了专项债土地收储动态：1月20日，2026年宁波市土地储备专项债（二期）（对应宁波市政府专项债十期）挂牌交易，该债券为7年期固定利率附息品种，发行规模10.13亿元，票面利率1.8%；1月19日，长沙市自然资源和规划局公示本级2026年第二批拟申报专项债的土地储备项目，计划将开福区长燃地块等5个项目纳入清单，总收储金额29.71亿元；肇庆市自然资源局也公布了市区2026年首批专项债土地收储清单，拟收回14宗土地，涉及金额超35亿元。
东方金诚研究发展部执行总监冯琳预测，各地将持续加大土地收储力度，结合积极财政政策导向，2026年新增专项债限额有望继续提高，投向土地收储的专项债发行规模也将进一步扩容。
回溯2025年，专项债土地收储已进入加速阶段。中指研究院监测数据显示，当年全国26个省（区、市）公示了专项债收购存量闲置土地计划，拟收储总金额超7500亿元，涉及地块超5500宗，用地面积近3亿平方米。按平均容积率2测算，这些地块可助力市场去化约6亿平方米库存，对优化供求关系、化解存量风险意义重大。
区域分布上，一二线城市是收储主力之一，全年公示地块约1250宗，拟收储金额超2700亿元，占全国总额的36%。其中，浙江省以907亿元的拟收储金额位居首位，对应用地面积1833万平方米；广东省拟收储金额891亿元，用地面积2147万平方米；重庆、杭州、温州拟收储金额分别达699亿元、超200亿元、超200亿元，规模位居前列。
克而瑞研究中心研究员马千里指出，土地收储不仅能为房企纾解闲置土地压力、盘活沉淀资金、稳定市场预期，还能推动城市土地利用向存量提质转型，同时缓解地方财政压力、补齐民生配套短板，为房地产行业高质量发展提供支撑。
冯琳补充道，2024年10月财政部明确专项债可用于土地储备、支持回收合规闲置存量土地，这一政策为地方工作提供了稳定资金保障，直接推动了2025年土地收储工作的提速。
不过土地收储仍面临多重阻碍。马千里坦言，当前区域分化明显，实际落地规模不及预期，大量收储计划有待后续推进。中指研究院数据显示，2025年全国已发行的存量土地收购专项债仅3000亿元，仅占全年拟收储总额的40%，缺口较大；从城市线级看，一二线城市合计发行约970亿元，占总发行额的32%。
价格博弈是核心难题之一。有业内人士透露，不少闲置土地所有者在高地价时期拿地，基于成本与利益考量，可能提出过高报价，地方政府则需在合理区间协商，双方难以快速达成价格共识。此外，按政策要求，土地收储价格需按土地取得成本与市场评估价就低确定，但部分房企数十年前拿地，按成本价评估仅为当前市场价的不足30%，如此“腰斩式”甚至“膝斩式”收购，企业普遍难以接受。
针对上述问题，马千里提出多项建议：一是完善收储定价机制，在政策要求与市场实际间寻求平衡，同时未动工土地占比高的城市可加快专项债收储节奏，稳定市场预期；二是拓宽资金来源，完善多元融资模式，保障收储工作持续推进；三是优化收储结构，重点加大保障房、城市更新相关用地收储力度，契合民生需求与城市发展方向；四是持续化解行业存量风险，通过盘活存量土地为房企纾困，筑牢楼市企稳回升的基础。
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