2022 年全国烂尾楼研究报告
今年 7 月份全国性的“停工停贷潮” 风波，受到社会各界高度关注。停工停贷潮的问题，既是房地产市场运行的问题，也是社会民生稳定的问题。要有效化解此类矛盾，首要任务就是要对全国停工和停贷领域有精准的认识。本报告基于此类事件，围绕烂尾楼市场做系统性分析和总结，尤其是从定量的角度给出相关结论。客观精准了解此类事件，对于我们更好寻求破解之道、促进房地产市场平
稳健康发展等有积极的作用。也只有这样，才能更好保护弱者，更好维护和促进社会公平正义。
一、 停贷告知书的数量和分布
1、 事态发酵和降温过程
截止 2022 年 7 月 16 日，全国至少出现了 271 份停贷告知书，成为社会热点问题。在这 271 份停贷告知书中，最早的一份源于 2021 年 4 月太原房地产市场。
而在今年 1 月和 5 月， 南宁房地产市场也出现过业主向银行申请停贷告知书的事件，但相关部门答复是“没有操作的先例，不予支持。” 此类事件真正受到关注，则是源于今年 6 月 30 日景德镇的一份停贷告知书。在此类告知书的基础上， 7 月份此类事件明显发酵起来。
7 月份停贷告知书呈现了比较明显的“发酵-降温”过程。在 6 月底此类告知书数量为 3 份，而到了 7 月 12 日一下子上升至 46 份。到了 7 月 13 日新增数量为 98 份。到了 7 月 14 日舆情管控下此类停贷告知书数量明显下降， 7 月 16日基本上降至个位数，该事件热度也有所降温。

2、省份及城市的分类情况
271 份停贷告知书归属于不同的省份和城市。省份方面看，归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多。其中河南为 54 份， 这意味着此次河南有 54 个楼盘项目卷入到了停工停贷风波中。

城市方面看， 归属于郑州、西安、武汉等城市的数量相对多。其中郑州共有32 份，其意味着此次郑州至少有 32 个楼盘卷入到了停工停贷风波中。从“271份停贷告知书的城市归属地数量排行 TOP10” 一图可看出，前 10 的城市均为二线城市，且中部和西南的城市偏多。除了此类城市外，单纯从三四线城市的角度看，部分城市停贷告知书也相对多，比如株洲、驻马店和廊坊的数量分别为 6、5 和 5 份。

二、 停工楼盘的房企和城市分类
1、房企分类
本部分选取 200 份较早出现的停贷告知书进行分析。统计显示，这 200 份告知书对应了 87 家房企的项目，意味着至少有 87 家房企卷入了此次停贷风波中。
其中，大型房企 19 家，此类企业为传统意义上理解的暴雷房企；中型房企 14 家，此类企业为最近几年扩张明显、 但略有资金压力的房企；小型房企 54 家，此类企业为各城市本土的城投类企业、主业为非房地产业务的企业等。统计显示，此次大型房企涉及的楼盘项目最多，为 115 个，超过一半水平，即 58%。这也意味着，此次维权的 200 个楼盘中，至少一半和大型房企有密切关系。
表 1 200 份停贷告知书对应的房企类型

数据来源： 网络公开资料、易居研究院智库中心
2、城市分类统计显示， 这 200 份停贷告知书或楼盘牵涉到 79 个城市，其中 3 个一线城市、 23 个二线城市和 53 个三四线城市。从牵涉的楼盘数量看，有 116 个楼盘属于二线城市，其占比为 58%。这意味着，此次停工停贷风波中，二线城市是重灾区。这和暴雷企业较多布局在此类城市有关。
表 2 200 份停贷告知书对应的城市类型

数据来源： 网络公开资料、易居研究院智库中心
三、 购房节点和停工状况
1、购房时间分布
楼盘的销售周期往往会超过 1 年，为更清晰分析问题，我们以楼盘的开盘时间作为购房者购房的时间点。统计显示， 200 个维权楼盘中，有 46 个是 2018 年认购的、 92 个是 2019 年认购的、 31 个是 2020 年认购的、 31 个是 2021 年认购的。而对于 2017 年及以前、 2022 年认购的情况则比较少。换而言之， 2022 年出现的烂尾楼现象，普遍是最近四年认购的楼盘。这要求我们在统计烂尾楼比率的时候，要关注这四年期间的所有已交易的楼盘。另外从比例上看，此类烂尾楼更多是在 2019 年的时候认购的，按照楼盘“认购-交付”节点， 2022 年按理是房屋交付的高峰期。这也可以解释，为什么购房者突然在这个节点维权。
表 3 200 份停贷告知书对应的购房年份

数据来源： 网络公开资料、易居研究院智库中心
2、停工原因分析
200 个楼盘的停工原因存在差异，且是多种原因共同引起的。我们将各个原因分解并分类，以更好理解房企楼盘开工的阻碍因素。总结来说，包括资金问题、项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题等，都会对项目的开工进度造成干扰。
表 4 200 个楼盘的停工原因和分类

资料来源： 网络公开资料、易居研究院智库中心
3、停工指标统计
这 200 个楼盘的停工状态有多种，从广义上说，包括楼盘迟迟不复工、表演式复工、未封顶、无法交付和无法办理产证、配套设施不到位等，此类形式的停工都被纳入到本次研究中。统计显示，此次发酵的 200 个楼盘停贷风波中，停工时长为 16 个月，即意味着从去年二季度开始，此类楼盘普遍出现了停工现象。若考虑到疫情干扰允许有 3 个月合理延期的因素，我们可以认为，实际的停工时长为 13 个月，其属于烂尾的范畴，或者说处于烂尾的初步阶段。另外，此次停工事件对购房家庭造成了较大的影响。统计显示，单个楼盘涉及的家庭户数为1701 户、每户涉及的购房资金为 135 万元，即包括首付和按揭贷款。这说明此次风波涉及的家庭数量较多，且涉及的金额也较大。
表 5 200 个楼盘停工的指标统计

数据来源： 网络公开资料、易居研究院智库中心
4、 对停工停贷的解决措施
7 月中旬此次事件发酵以来，相关部门采取了积极的、果断的措施，对于此类事件的平息和解决具有积极的作用。从措施来看，主要包括资金管理、房贷管理、工程领域、舆情管控等内容。 此类措施也值得各地方和城市的借鉴。
表 6 各地解决停工停贷的相关措施

资料来源： 网络公开资料、易居研究院智库中心
四、 全国烂尾楼市场的摸底
1、 前提条件和假设
基于公开信息和数据， 本部分对全国烂尾楼的规模等进行测算。借鉴工业生产的残次率或次品率定义，我们定义： 烂尾率=最近四年烂尾楼的建筑面积/最近四年已成交住宅的建筑面积。其中“最近四年烂尾楼建筑面积”的计算中，我们假定房企楼盘已处于售罄状态，销售数据等于供应数据。根据前面的数据测算和经验，暴雷房企销售面积中有 10%-20%的比例存在烂尾可能，比例大小和所处城市的房地产行情有密切关系； 而中小房企销售面积中有 10%的比例存在烂尾可能。另外，一二线和三四线城市中，涉及停工的暴雷房企和中小房企数量关系相反，即一二线城市为 75： 25；三四线城市则为 70： 30。
2、 50 城烂尾率测算

我们选取全国 50 个代表城市来计算烂尾率。选取的原因主要是，部分城市是此次各停贷告知书被频频提及的城市。另外我们也考虑了城市分布的代表性、城市数据的可得性。同时将尽可能选择近两年楼市波动或降温明显的城市，其有助于更好发现烂尾楼的特征和规律。下表给出了 2022 年上半年全国重点 50 城烂尾楼规模及烂尾率。总体上看，全国重点 50 城的烂尾楼建筑面积为 7151 万平方米， 烂尾率为 5%。 其中， 一二线城市中，昆明、郑州和福州的烂尾率较高。而三四线城市中，南通、启东和绍兴的烂尾率较高。
表 7 2022 年上半年全国 50 城烂尾楼规模及烂尾率（万平方米）

数据来源：易居研究院智库中心
3、全国烂尾楼和停贷规模测算
全国重点 50 城的烂尾率为 5%，据此可以认为， 全国烂尾率应低于 5%的水平。从城市分类情况看， 25 个一二线城市烂尾率为 5%， 而 25 个三四线城市烂尾率为 4%。 预计随着城市数量的增加，这两类城市烂尾率将有进一步下降的可能，即约等于 4.5%和 3.5%的水平。另外， 全国房地产市场中， 一二线城市体量大约为 35%，三四线则为 65%。按此权重计算， 2022 年上半年全国住房市场烂尾率为3.85%，对应的烂尾楼面积为 2.31 亿平方米。下表给出了全国烂尾楼的金额规模和房贷规模。相关计算结果显示， 2022 年上半年全国烂尾楼涉及的房贷规模为
0.9 万亿元，其占了全国房贷余额的 1.7%。
表 8 2022 年上半年全国烂尾楼的规模及贷款规模测算