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2022 年全国烂尾楼研究报告
发布时间:2022-07-20     发布人:易居中国      浏览次数:102

2022 年全国烂尾楼研究报告
今年 7 月份全国性的“停工停贷潮” 风波,受到社会各界高度关注。停工停贷潮的问题,既是房地产市场运行的问题,也是社会民生稳定的问题。要有效化解此类矛盾,首要任务就是要对全国停工和停贷领域有精准的认识。本报告基于此类事件,围绕烂尾楼市场做系统性分析和总结,尤其是从定量的角度给出相关结论。客观精准了解此类事件,对于我们更好寻求破解之道、促进房地产市场平

稳健康发展等有积极的作用。也只有这样,才能更好保护弱者,更好维护和促进社会公平正义。
一、 停贷告知书的数量和分布
1、 事态发酵和降温过程
截止 2022 年 7 月 16 日,全国至少出现了 271 份停贷告知书,成为社会热点问题。在这 271 份停贷告知书中,最早的一份源于 2021 年 4 月太原房地产市场。
而在今年 1 月和 5 月, 南宁房地产市场也出现过业主向银行申请停贷告知书的事件,但相关部门答复是“没有操作的先例,不予支持。” 此类事件真正受到关注,则是源于今年 6 月 30 日景德镇的一份停贷告知书。在此类告知书的基础上, 7 月份此类事件明显发酵起来。
7 月份停贷告知书呈现了比较明显的“发酵-降温”过程。在 6 月底此类告知书数量为 3 份,而到了 7 月 12 日一下子上升至 46 份。到了 7 月 13 日新增数量为 98 份。到了 7 月 14 日舆情管控下此类停贷告知书数量明显下降, 7 月 16日基本上降至个位数,该事件热度也有所降温。

2、省份及城市的分类情况
271 份停贷告知书归属于不同的省份和城市。省份方面看,归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多。其中河南为 54 份, 这意味着此次河南有 54 个楼盘项目卷入到了停工停贷风波中。

城市方面看, 归属于郑州、西安、武汉等城市的数量相对多。其中郑州共有32 份,其意味着此次郑州至少有 32 个楼盘卷入到了停工停贷风波中。从“271份停贷告知书的城市归属地数量排行 TOP10” 一图可看出,前 10 的城市均为二线城市,且中部和西南的城市偏多。除了此类城市外,单纯从三四线城市的角度看,部分城市停贷告知书也相对多,比如株洲、驻马店和廊坊的数量分别为 6、5 和 5 份。

 

二、 停工楼盘的房企和城市分类
1、房企分类
本部分选取 200 份较早出现的停贷告知书进行分析。统计显示,这 200 份告知书对应了 87 家房企的项目,意味着至少有 87 家房企卷入了此次停贷风波中。
其中,大型房企 19 家,此类企业为传统意义上理解的暴雷房企;中型房企 14 家,此类企业为最近几年扩张明显、 但略有资金压力的房企;小型房企 54 家,此类企业为各城市本土的城投类企业、主业为非房地产业务的企业等。统计显示,此次大型房企涉及的楼盘项目最多,为 115 个,超过一半水平,即 58%。这也意味着,此次维权的 200 个楼盘中,至少一半和大型房企有密切关系。
表 1 200 份停贷告知书对应的房企类型

房企类型

房企个数

房企个数占比

烂尾楼盘个数

楼盘个数占比

大型房企

19

22%

115

58%

中型房企

14

16%

26

13%

小型房企

54

62%

59

30%

总计

87

100%

200

100%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
2、城市分类统计显示, 这 200 份停贷告知书或楼盘牵涉到 79 个城市,其中 3 个一线城市、 23 个二线城市和 53 个三四线城市。从牵涉的楼盘数量看,有 116 个楼盘属于二线城市,其占比为 58%。这意味着,此次停工停贷风波中,二线城市是重灾区。这和暴雷企业较多布局在此类城市有关。
表 2 200 份停贷告知书对应的城市类型

城市类型

城市数量

城市数量占比

烂尾楼盘个数

楼盘个数占比

一线城市

3

4%

5

3%

二线城市

23

29%

116

58%

三四线城市

53

67%

79

40%

总计

79

100%

200

100%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
三、 购房节点和停工状况
1、购房时间分布
楼盘的销售周期往往会超过 1 年,为更清晰分析问题,我们以楼盘的开盘时间作为购房者购房的时间点。统计显示, 200 个维权楼盘中,有 46 个是 2018 年认购的、 92 个是 2019 年认购的、 31 个是 2020 年认购的、 31 个是 2021 年认购的。而对于 2017 年及以前、 2022 年认购的情况则比较少。换而言之, 2022 年出现的烂尾楼现象,普遍是最近四年认购的楼盘。这要求我们在统计烂尾楼比率的时候,要关注这四年期间的所有已交易的楼盘。另外从比例上看,此类烂尾楼更多是在 2019 年的时候认购的,按照楼盘“认购-交付”节点, 2022 年按理是房屋交付的高峰期。这也可以解释,为什么购房者突然在这个节点维权。
表 3 200 份停贷告知书对应的购房年份

年份

在这一年实现认购的楼盘个数

相应占比

2018

46

23%

2019

92

46%

2020

31

16%

2021

31

16%

总计

200

100%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
2、停工原因分析
200 个楼盘的停工原因存在差异,且是多种原因共同引起的。我们将各个原因分解并分类,以更好理解房企楼盘开工的阻碍因素。总结来说,包括资金问题、项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题等,都会对项目的开工进度造成干扰。
表 4 200 个楼盘的停工原因和分类

原因分类

具体原因

资金问题

施工方未收到施工款或存在工程款纠纷

房企自身出现债务问题和资金短缺


预售资金监管账户出现资金空缺或违规挪用


房企等待政府返还土地出让金或补助资金


项目交付要求

购房者必须购买车位才能交付

项目不符合规划和交付要求


项目虽强制交付但相关配套不到位


不可抗力因素

疫情管控干扰了楼盘的开复工

扬尘管控措施


暴雨、天气降温和自然气候等影响


工程管理问题

项目出售,但接盘方很快退出

房企处于重组阶段,影响了工程推进


施工人员受疫情管控不能及时返回工地


承建方根据自身情况合理安排施工进度或退场


施工方被更换但还没入场


法律纠纷问题

项目处于纠纷和被查封状态

被银行冻结所有未售资产


公司内部股东和管理层存在矛盾


资料来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
3、停工指标统计
这 200 个楼盘的停工状态有多种,从广义上说,包括楼盘迟迟不复工、表演式复工、未封顶、无法交付和无法办理产证、配套设施不到位等,此类形式的停工都被纳入到本次研究中。统计显示,此次发酵的 200 个楼盘停贷风波中,停工时长为 16 个月,即意味着从去年二季度开始,此类楼盘普遍出现了停工现象。若考虑到疫情干扰允许有 3 个月合理延期的因素,我们可以认为,实际的停工时长为 13 个月,其属于烂尾的范畴,或者说处于烂尾的初步阶段。另外,此次停工事件对购房家庭造成了较大的影响。统计显示,单个楼盘涉及的家庭户数为1701 户、每户涉及的购房资金为 135 万元,即包括首付和按揭贷款。这说明此次风波涉及的家庭数量较多,且涉及的金额也较大。
表 5 200 个楼盘停工的指标统计

指标分类

指标情况

停工的平均时长

16 个月

停工楼盘对应的家庭户数

1701 户

停工楼盘平均对应的涉案金额

23 亿元

每个家庭涉及的购房金额

135 万元

单个楼盘中停工面积的占比

10%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
4、 对停工停贷的解决措施
7 月中旬此次事件发酵以来,相关部门采取了积极的、果断的措施,对于此类事件的平息和解决具有积极的作用。从措施来看,主要包括资金管理、房贷管理、工程领域、舆情管控等内容。 此类措施也值得各地方和城市的借鉴。
表 6 各地解决停工停贷的相关措施

方案分类

具体措施

资金管理

规范预售许可资金监管内容,创新监管方法

设立共同账户,用于资金监管和调配


房贷领域

银行公开自查信息,明确此次风波对房贷业务冲击不大

各地要求重视信用记录,信用留污点将面临各类问题


工程领域

施工方和建设单位表示愿意配合复工

解除抵押在建工程用于申请开发贷


银保监会明确保交楼措施,明确市场化法治化解决思路


政府收购未动工地块,并返还土地出让金用于项目建设


舆情管控

核实后未发现停工和停贷现象,并做出反驳

管控敏感词如“烂尾”和“停工”


资料来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
四、 全国烂尾楼市场的摸底
1、 前提条件和假设
基于公开信息和数据, 本部分对全国烂尾楼的规模等进行测算。借鉴工业生产的残次率或次品率定义,我们定义: 烂尾率=最近四年烂尾楼的建筑面积/最近四年已成交住宅的建筑面积。其中“最近四年烂尾楼建筑面积”的计算中,我们假定房企楼盘已处于售罄状态,销售数据等于供应数据。根据前面的数据测算和经验,暴雷房企销售面积中有 10%-20%的比例存在烂尾可能,比例大小和所处城市的房地产行情有密切关系; 而中小房企销售面积中有 10%的比例存在烂尾可能。另外,一二线和三四线城市中,涉及停工的暴雷房企和中小房企数量关系相反,即一二线城市为 75: 25;三四线城市则为 70: 30。
2、 50 城烂尾率测算

我们选取全国 50 个代表城市来计算烂尾率。选取的原因主要是,部分城市是此次各停贷告知书被频频提及的城市。另外我们也考虑了城市分布的代表性、城市数据的可得性。同时将尽可能选择近两年楼市波动或降温明显的城市,其有助于更好发现烂尾楼的特征和规律。下表给出了 2022 年上半年全国重点 50 城烂尾楼规模及烂尾率。总体上看,全国重点 50 城的烂尾楼建筑面积为 7151 万平方米, 烂尾率为 5%。 其中, 一二线城市中,昆明、郑州和福州的烂尾率较高。而三四线城市中,南通、启东和绍兴的烂尾率较高。
表 7 2022 年上半年全国 50 城烂尾楼规模及烂尾率(万平方米)

一二线

烂尾面积

烂尾率

三四线

烂尾面积

烂尾率

昆明

350

10%

南通

120

11%

郑州

440

9%

启东

60

10%

福州

122

8%

绍兴

75

9%

天津

435

8%

廊坊

45

7%

重庆

698

8%

岳阳

61

7%

合肥

233

7%

湖州

140

6%

济南

209

7%

上饶

33

6%

南昌

92

6%

洛阳

58

5%

南宁

221

6%

六安

44

5%

苏州

187

5%

徐州

273

5%

太原

103

5%

金华

35

5%

武汉

381

5%

惠州

246

4%

青岛

298

5%

泉州

43

4%

长沙

357

5%

太仓

21

4%

沈阳

264

5%

池州

10

4%

西安

223

5%

资阳

15

3%

南京

171

4%

佛山

165

3%

杭州

202

3%

清远

83

3%

成都

162

3%

芜湖

35

3%

厦门

22

3%

淄博

36

2%

北京

56

2%

烟台

38

2%

广州

81

2%

东莞

42

2%

上海

64

2%

衡阳

16

1%

长春

54

2%

德阳

7

1%

深圳

19

1%

三亚

4

1%

25 城

5445

5%

25 城

1706

4%

数据来源:易居研究院智库中心
3、全国烂尾楼和停贷规模测算
全国重点 50 城的烂尾率为 5%,据此可以认为, 全国烂尾率应低于 5%的水平。从城市分类情况看, 25 个一二线城市烂尾率为 5%, 而 25 个三四线城市烂尾率为 4%。 预计随着城市数量的增加,这两类城市烂尾率将有进一步下降的可能,即约等于 4.5%和 3.5%的水平。另外, 全国房地产市场中, 一二线城市体量大约为 35%,三四线则为 65%。按此权重计算, 2022 年上半年全国住房市场烂尾率为3.85%,对应的烂尾楼面积为 2.31 亿平方米。下表给出了全国烂尾楼的金额规模和房贷规模。相关计算结果显示, 2022 年上半年全国烂尾楼涉及的房贷规模为
0.9 万亿元,其占了全国房贷余额的 1.7%。
表 8 2022 年上半年全国烂尾楼的规模及贷款规模测算

相关指标

相关数值

全国近四年新建商品住宅交易规模

60 亿平方米

烂尾楼的建筑面积占比

3.85%

烂尾楼的建筑面积

2.31 亿平方米

烂尾楼价值(按 1 万元的房价计算)

2.31 万亿元

烂尾楼价款中的贷款比例

40%

烂尾楼的贷款金额

0.9 万亿元

全国房贷余额

53.22 万亿元

烂尾楼相关房贷的金额占比

1.7%

 


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