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2022 年全国烂尾楼研究报告
发布时间:2022-07-20     发布人:易居中国      浏览次数:890

2022 年全国烂尾楼研究报告
今年 7 月份全国性的“停工停贷潮” 风波,受到社会各界高度关注。停工停贷潮的问题,既是房地产市场运行的问题,也是社会民生稳定的问题。要有效化解此类矛盾,首要任务就是要对全国停工和停贷领域有精准的认识。本报告基于此类事件,围绕烂尾楼市场做系统性分析和总结,尤其是从定量的角度给出相关结论。客观精准了解此类事件,对于我们更好寻求破解之道、促进房地产市场平

稳健康发展等有积极的作用。也只有这样,才能更好保护弱者,更好维护和促进社会公平正义。
一、 停贷告知书的数量和分布
1、 事态发酵和降温过程
截止 2022 年 7 月 16 日,全国至少出现了 271 份停贷告知书,成为社会热点问题。在这 271 份停贷告知书中,最早的一份源于 2021 年 4 月太原房地产市场。
而在今年 1 月和 5 月, 南宁房地产市场也出现过业主向银行申请停贷告知书的事件,但相关部门答复是“没有操作的先例,不予支持。” 此类事件真正受到关注,则是源于今年 6 月 30 日景德镇的一份停贷告知书。在此类告知书的基础上, 7 月份此类事件明显发酵起来。
7 月份停贷告知书呈现了比较明显的“发酵-降温”过程。在 6 月底此类告知书数量为 3 份,而到了 7 月 12 日一下子上升至 46 份。到了 7 月 13 日新增数量为 98 份。到了 7 月 14 日舆情管控下此类停贷告知书数量明显下降, 7 月 16日基本上降至个位数,该事件热度也有所降温。

2、省份及城市的分类情况
271 份停贷告知书归属于不同的省份和城市。省份方面看,归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多。其中河南为 54 份, 这意味着此次河南有 54 个楼盘项目卷入到了停工停贷风波中。

城市方面看, 归属于郑州、西安、武汉等城市的数量相对多。其中郑州共有32 份,其意味着此次郑州至少有 32 个楼盘卷入到了停工停贷风波中。从“271份停贷告知书的城市归属地数量排行 TOP10” 一图可看出,前 10 的城市均为二线城市,且中部和西南的城市偏多。除了此类城市外,单纯从三四线城市的角度看,部分城市停贷告知书也相对多,比如株洲、驻马店和廊坊的数量分别为 6、5 和 5 份。

 

二、 停工楼盘的房企和城市分类
1、房企分类
本部分选取 200 份较早出现的停贷告知书进行分析。统计显示,这 200 份告知书对应了 87 家房企的项目,意味着至少有 87 家房企卷入了此次停贷风波中。
其中,大型房企 19 家,此类企业为传统意义上理解的暴雷房企;中型房企 14 家,此类企业为最近几年扩张明显、 但略有资金压力的房企;小型房企 54 家,此类企业为各城市本土的城投类企业、主业为非房地产业务的企业等。统计显示,此次大型房企涉及的楼盘项目最多,为 115 个,超过一半水平,即 58%。这也意味着,此次维权的 200 个楼盘中,至少一半和大型房企有密切关系。
表 1 200 份停贷告知书对应的房企类型

房企类型

房企个数

房企个数占比

烂尾楼盘个数

楼盘个数占比

大型房企

19

22%

115

58%

中型房企

14

16%

26

13%

小型房企

54

62%

59

30%

总计

87

100%

200

100%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
2、城市分类统计显示, 这 200 份停贷告知书或楼盘牵涉到 79 个城市,其中 3 个一线城市、 23 个二线城市和 53 个三四线城市。从牵涉的楼盘数量看,有 116 个楼盘属于二线城市,其占比为 58%。这意味着,此次停工停贷风波中,二线城市是重灾区。这和暴雷企业较多布局在此类城市有关。
表 2 200 份停贷告知书对应的城市类型

城市类型

城市数量

城市数量占比

烂尾楼盘个数

楼盘个数占比

一线城市

3

4%

5

3%

二线城市

23

29%

116

58%

三四线城市

53

67%

79

40%

总计

79

100%

200

100%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
三、 购房节点和停工状况
1、购房时间分布
楼盘的销售周期往往会超过 1 年,为更清晰分析问题,我们以楼盘的开盘时间作为购房者购房的时间点。统计显示, 200 个维权楼盘中,有 46 个是 2018 年认购的、 92 个是 2019 年认购的、 31 个是 2020 年认购的、 31 个是 2021 年认购的。而对于 2017 年及以前、 2022 年认购的情况则比较少。换而言之, 2022 年出现的烂尾楼现象,普遍是最近四年认购的楼盘。这要求我们在统计烂尾楼比率的时候,要关注这四年期间的所有已交易的楼盘。另外从比例上看,此类烂尾楼更多是在 2019 年的时候认购的,按照楼盘“认购-交付”节点, 2022 年按理是房屋交付的高峰期。这也可以解释,为什么购房者突然在这个节点维权。
表 3 200 份停贷告知书对应的购房年份

年份

在这一年实现认购的楼盘个数

相应占比

2018

46

23%

2019

92

46%

2020

31

16%

2021

31

16%

总计

200

100%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
2、停工原因分析
200 个楼盘的停工原因存在差异,且是多种原因共同引起的。我们将各个原因分解并分类,以更好理解房企楼盘开工的阻碍因素。总结来说,包括资金问题、项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题等,都会对项目的开工进度造成干扰。
表 4 200 个楼盘的停工原因和分类

原因分类

具体原因

资金问题

施工方未收到施工款或存在工程款纠纷

房企自身出现债务问题和资金短缺


预售资金监管账户出现资金空缺或违规挪用


房企等待政府返还土地出让金或补助资金


项目交付要求

购房者必须购买车位才能交付

项目不符合规划和交付要求


项目虽强制交付但相关配套不到位


不可抗力因素

疫情管控干扰了楼盘的开复工

扬尘管控措施


暴雨、天气降温和自然气候等影响


工程管理问题

项目出售,但接盘方很快退出

房企处于重组阶段,影响了工程推进


施工人员受疫情管控不能及时返回工地


承建方根据自身情况合理安排施工进度或退场


施工方被更换但还没入场


法律纠纷问题

项目处于纠纷和被查封状态

被银行冻结所有未售资产


公司内部股东和管理层存在矛盾


资料来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
3、停工指标统计
这 200 个楼盘的停工状态有多种,从广义上说,包括楼盘迟迟不复工、表演式复工、未封顶、无法交付和无法办理产证、配套设施不到位等,此类形式的停工都被纳入到本次研究中。统计显示,此次发酵的 200 个楼盘停贷风波中,停工时长为 16 个月,即意味着从去年二季度开始,此类楼盘普遍出现了停工现象。若考虑到疫情干扰允许有 3 个月合理延期的因素,我们可以认为,实际的停工时长为 13 个月,其属于烂尾的范畴,或者说处于烂尾的初步阶段。另外,此次停工事件对购房家庭造成了较大的影响。统计显示,单个楼盘涉及的家庭户数为1701 户、每户涉及的购房资金为 135 万元,即包括首付和按揭贷款。这说明此次风波涉及的家庭数量较多,且涉及的金额也较大。
表 5 200 个楼盘停工的指标统计

指标分类

指标情况

停工的平均时长

16 个月

停工楼盘对应的家庭户数

1701 户

停工楼盘平均对应的涉案金额

23 亿元

每个家庭涉及的购房金额

135 万元

单个楼盘中停工面积的占比

10%

数据来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
4、 对停工停贷的解决措施
7 月中旬此次事件发酵以来,相关部门采取了积极的、果断的措施,对于此类事件的平息和解决具有积极的作用。从措施来看,主要包括资金管理、房贷管理、工程领域、舆情管控等内容。 此类措施也值得各地方和城市的借鉴。
表 6 各地解决停工停贷的相关措施

方案分类

具体措施

资金管理

规范预售许可资金监管内容,创新监管方法

设立共同账户,用于资金监管和调配


房贷领域

银行公开自查信息,明确此次风波对房贷业务冲击不大

各地要求重视信用记录,信用留污点将面临各类问题


工程领域

施工方和建设单位表示愿意配合复工

解除抵押在建工程用于申请开发贷


银保监会明确保交楼措施,明确市场化法治化解决思路


政府收购未动工地块,并返还土地出让金用于项目建设


舆情管控

核实后未发现停工和停贷现象,并做出反驳

管控敏感词如“烂尾”和“停工”


资料来源: 网络公开资料、易居研究院智库中心
四、 全国烂尾楼市场的摸底
1、 前提条件和假设
基于公开信息和数据, 本部分对全国烂尾楼的规模等进行测算。借鉴工业生产的残次率或次品率定义,我们定义: 烂尾率=最近四年烂尾楼的建筑面积/最近四年已成交住宅的建筑面积。其中“最近四年烂尾楼建筑面积”的计算中,我们假定房企楼盘已处于售罄状态,销售数据等于供应数据。根据前面的数据测算和经验,暴雷房企销售面积中有 10%-20%的比例存在烂尾可能,比例大小和所处城市的房地产行情有密切关系; 而中小房企销售面积中有 10%的比例存在烂尾可能。另外,一二线和三四线城市中,涉及停工的暴雷房企和中小房企数量关系相反,即一二线城市为 75: 25;三四线城市则为 70: 30。
2、 50 城烂尾率测算

我们选取全国 50 个代表城市来计算烂尾率。选取的原因主要是,部分城市是此次各停贷告知书被频频提及的城市。另外我们也考虑了城市分布的代表性、城市数据的可得性。同时将尽可能选择近两年楼市波动或降温明显的城市,其有助于更好发现烂尾楼的特征和规律。下表给出了 2022 年上半年全国重点 50 城烂尾楼规模及烂尾率。总体上看,全国重点 50 城的烂尾楼建筑面积为 7151 万平方米, 烂尾率为 5%。 其中, 一二线城市中,昆明、郑州和福州的烂尾率较高。而三四线城市中,南通、启东和绍兴的烂尾率较高。
表 7 2022 年上半年全国 50 城烂尾楼规模及烂尾率(万平方米)

一二线

烂尾面积

烂尾率

三四线

烂尾面积

烂尾率

昆明

350

10%

南通

120

11%

郑州

440

9%

启东

60

10%

福州

122

8%

绍兴

75

9%

天津

435

8%

廊坊

45

7%

重庆

698

8%

岳阳

61

7%

合肥

233

7%

湖州

140

6%

济南

209

7%

上饶

33

6%

南昌

92

6%

洛阳

58

5%

南宁

221

6%

六安

44

5%

苏州

187

5%

徐州

273

5%

太原

103

5%

金华

35

5%

武汉

381

5%

惠州

246

4%

青岛

298

5%

泉州

43

4%

长沙

357

5%

太仓

21

4%

沈阳

264

5%

池州

10

4%

西安

223

5%

资阳

15

3%

南京

171

4%

佛山

165

3%

杭州

202

3%

清远

83

3%

成都

162

3%

芜湖

35

3%

厦门

22

3%

淄博

36

2%

北京

56

2%

烟台

38

2%

广州

81

2%

东莞

42

2%

上海

64

2%

衡阳

16

1%

长春

54

2%

德阳

7

1%

深圳

19

1%

三亚

4

1%

25 城

5445

5%

25 城

1706

4%

数据来源:易居研究院智库中心
3、全国烂尾楼和停贷规模测算
全国重点 50 城的烂尾率为 5%,据此可以认为, 全国烂尾率应低于 5%的水平。从城市分类情况看, 25 个一二线城市烂尾率为 5%, 而 25 个三四线城市烂尾率为 4%。 预计随着城市数量的增加,这两类城市烂尾率将有进一步下降的可能,即约等于 4.5%和 3.5%的水平。另外, 全国房地产市场中, 一二线城市体量大约为 35%,三四线则为 65%。按此权重计算, 2022 年上半年全国住房市场烂尾率为3.85%,对应的烂尾楼面积为 2.31 亿平方米。下表给出了全国烂尾楼的金额规模和房贷规模。相关计算结果显示, 2022 年上半年全国烂尾楼涉及的房贷规模为
0.9 万亿元,其占了全国房贷余额的 1.7%。
表 8 2022 年上半年全国烂尾楼的规模及贷款规模测算

相关指标

相关数值

全国近四年新建商品住宅交易规模

60 亿平方米

烂尾楼的建筑面积占比

3.85%

烂尾楼的建筑面积

2.31 亿平方米

烂尾楼价值(按 1 万元的房价计算)

2.31 万亿元

烂尾楼价款中的贷款比例

40%

烂尾楼的贷款金额

0.9 万亿元

全国房贷余额

53.22 万亿元

烂尾楼相关房贷的金额占比

1.7%

 


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中融-承安136号集合信托项目公章被盗 融资方为融创山西公司
日前,中融信托在山西经济日报发布了一则遗失声明,引发关注。根据声明,山西融创恒基置业有限公司的营业执照正副本及公章均已丢失,声明作废。据悉,中融-承安136号集合资金信托计划也为此发布公告称,由融创方与其共管的山西融创恒基置业有限公司证照、印鉴、银行ukey等物品被非法入室盗走,致使信托失去对项目公司共管物品的控制。该公司主力开发融创太原府项目,项目公司由中融信托持股95%,北京融创恒基地产有限公
2024-04-12
A股上市公司光云科技状告中融信托,事关9000万元!
光云科技4月10日公告,公司于2023年购买逾期未兑付的中融国际信托有限公司(以下简称“中融信托”)信托产品合计9000万元。截至持有期届满,公司尚未收到中融信托理财产品的本金及部分理财收益。为防范风险,保护公司利益,公司积极推动相关方,督促受托人等及时履行相关义务;同时为维护公司和股东的合法权益,公司已将上述信托纠纷案件向哈尔滨市香坊区人民法院提起诉讼。截至本公告日,该案件已立案,尚未开庭审理。
2024-04-11
又一上市公司“踩雷”中融信托资金池产品,未及时信披致歉
4月8日,新三板挂牌公司一览网络(代码:833680)公告,2023 年 2 月 6日,公司购买了中融信托发行的“中融-隆晟1号集合资金信托计划”产品,金额为500万元,期限12个月(自2023年 2 月7 日至 2024年2月6日止),预期年化收益率为6.6%。截至本公告披露日,公司尚未收到本金及投资收益。公司已采取的措施1. 公司董事会将督促公司管理层积极联系各相关方,尽最大努力保障公司利益。
2024-04-09
中植系,重要公告!债权申报期限延长至2024年4月20日!
2024年4月3日,北京市第一中级人民法院公告。北京一中院表示,该院于2024年1月5日作出(2024)京01破申1号民事裁定书,裁定受理中植企业集团有限公司破产清算一案,并于同年1月26日指定北京大成律师事务所为中植企业集团有限公司管理人。该院于2024年1月26日发布公告,确定中植企业集团有限公司债权人债权申报期限至2024年4月5日。因中植企业集团有限公司债权债务关系复杂,为保障相关债权人合
2024-04-07
传中植破产,追赃细节及央企进场
ZZ破产最新内幕消息,内容挺硬。天津4月1日,组织了见面会,开大巴接走的,录音听到的天津经侦大队赵队长。说的都是按照天津投资者的要求,联系北京专班,把回复转达给投资者。1、资产的处理,用什么退赔?目前的方案,民事和刑事的资产合并处理,民事。ZZ的矿,土地,房子,合理的优质资产。刑事处置ZZ的资产,也就是四大财富。优先兑付给朝阳报案的人员,资产处置也是刑事优先民事。2、关于近期理顾的处置方式。同时满
2024-04-07
中植集团总裁颜茂昆被带走,曾任最高人民法院审监庭庭长
据财新网3月18日报道:中植集团总裁颜茂昆被带走。3月16日,平安北京朝阳公众号发布消息称:目前已对公司高管等主要涉案犯罪嫌疑人依法采取刑事强制措施。2023年11月25日前后,中植集团及中植财富共计50多人被采取刑事强制措施。据财新报道:多位知情人士称,随着司法部门对中植的调查深入,越来越多人被牵出涉案,其中包括集团总裁颜茂昆。颜茂昆,曾担任最高法办公厅副主任、最高法刑事审判第一庭副庭长、刑事审
2024-03-21
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宏观研报

资产与负债的收益矛盾,理财如何破局?
012024年以来理财规模大增,短端发力明显(一)今年以来理财存续规模回升超万亿理财规模重破28万亿元,1-2月规模增量创近五年来新高。截止3月1日,银行理财规模由2023年底的26.8万亿元上升至28.1万亿元,在2022年末的赎回负反馈后,首次突破28万亿门槛。从规模变化的角度观察,由于年初理财负债端受到春节因素的扰动较大,我们更倾向于将1-2月作为一个整体进行前后规模比较,2024年前两个月
2024-03-14
地产债,怎么看?万科整体债务压力如何?如何看待当前尚未违约的房企?
近期,万科债券价格出现大幅下跌,引发市场关注。万科债务情况如何?如何看待行业政策?对于尚未违约,担忧债券存续的房企,又该如何看待?1. 万科债务压力如何?根据2023年中报数据,万科有息负债规模3213.58亿元,其中一年内到期的有息负债457亿元,占比14.2%;应付债券规模762.2亿元,占比23.7%。考虑到债券兑付刚性更强,我们进一步聚焦于其债券。万科2024年将到期的公开市场债券规模达3
2024-03-13
两会看点:如何看待货币政策最新定调?
2024年3月5日,2024年《政府工作报告》发布,其中明确“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕,社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。”1. 关于货币政策:总量合理充裕,避免资金空转(1)政策基调延续中央经济工作会议的表述,符合预期。《政府工作报告》上表示“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”,和中央经济工作会议的基调保持一致,同时货币政策的中介目标和要
2024-03-08
上海宝龙实业:“20宝龙MTN001”分期兑付违约事件触发“19宝龙MTN002”等三只债券交叉保护条款约定情形
3月4日,上海宝龙实业发展(集团)有限公司(简称“上海宝龙实业”)发布关于“19宝龙MTN002、20宝龙MTN001和21宝龙MTN001”触发交叉保护条款约定情形的公告。上海宝龙实业发展(集团)有限公司(以下简称“公司”、“发行人”)未能于2024年2月27日按期足额偿付由中国建设银行股份有限公司和交通银行股份有限公司承销的上海宝龙实业发展(集团)有限公司2020年度第一期中期票据(债券简称:
2024-03-05
如何理解LPR不对称调降?——2月20日降息点评
2月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布称,将一年期贷款市场报价利率(LPR)维持在3.45%,五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.2%下调至3.95%。此次非对称调降LPR基本符合近期市场预期,因此,消息一出,市场整体反应相对平淡,10年期国债活跃券230026成交价下行1bps左右又重新回到2.43附近,整体成交在2.42-2.43附近震荡。那么,此次非对称调降LPR意欲为何?
2024-02-23
房地产项目融资“白名单”对经济的影响
1.1 房地产白名单终落地:从企业到项目2023年11月,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求;会后,有市场消息称,监管机构正在拟定一份根据资产规模排序、仍处于正常经营中(尚未出现债务违约等情况的房地产企业名单并给予政策倾斜,或包括约50家不同所有制房企。此后房企白名单预期升温,但该名单最终未对市场公布。2024年1月25日起
2024-02-02
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