这种所谓“房地产融资类产品”，看起来是一举多赢的创举：

房企避免短期内花一大笔钱，供应商拿到了现金，信托公司和代销银行赚到了管理费和代销费，投资人获得了年化5.8%的收益预期。

直到，房企频频出现资金危机的这几年，看似完美的链条才终于被打破。

五矿信托

这已经不是五矿信托第一次踩雷房地产了。

五矿信托掉进过恒大的坑里。2020年，五矿信托曾为恒大旗下项目公司佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司设立五矿信托-信泽投资集合资金信托计划，募集资金总规模不超过33亿元。

最终结果就是，恒大无法实现收益兑付，干脆把项目的股权转手给了五矿信托。

甚至在今年3月、4月，五矿还先后两次和前恒大子公司一同站在了被告席上——都是供应商在追债。

同样的情况还有阳光城。2020年7月，阳光城的子公司重庆穆光房地产曾向五矿信托融资12.3亿元，另一家子公司东莞光启房地产以其持有的土地提供抵押。

到今年1月，阳光城也将全资子公司深圳市阳光城实业发展有限公司的100%股权转让给了五矿信托。

根据年报显示，2020、2021这两年，五矿分别有1054.99亿、759.04亿的信托资金投向了房地产业，分别占到了总信托资金的15.01%、9.29%。其中合作方包括恒大、融创、泰禾集团、蓝光发展、华夏幸福、中国奥园等。

2021年，受项目违约情况影响，五矿信托资产不良率也出现上升，由2020年的1.25%上升至3.11%。营业收入与利润总额、净利润，均同比下降超过10%。

一边接着房企们扔过来的烂尾项目，另一边还得马不停蹄地打官司——

当原告，向违约房企“追债”，比如安徽美太光华置业、南京锦烨置业、南京三石和骏置业、四川蓝光发展；当被告，被投资人“追债”，比如米哈游和莉莉丝。

在五矿信托的身上，似乎印证了业内的那句传言：国内的信托，除了信托什么都做。

刚性兑付，已成过往

信托曾经是一个神话，房地产信托更甚。

曾几何时，搭着房地产便车的信托计划，动辄实现超过10%的年化收益。

根据2008年的一则报道，当时的房地产融资信托产品，预期最低年化收益率在6％以上，最高接近20％，平均预期年化收益率也在10％左右。

这一年的前8个月，全国共发行了55个房地产融资信托产品。

到了2012年，仅12月这一个月，房地产信托产品发行数量就达到了53只。

这一年的平均预期年化收益，仍维持在9%的水平。

尽管2018年开始，随着政策的转向和行情的下跌，房地产信托的收益略有下滑，据用益信托统计，2021年房地产类信托产品的平均预期收益率为7.36%。

但它依然是中产以上的富豪们最喜欢的理财方式，理由就4个字：保本收益。

2012年，中国信托业资产规模已经超过6.3万亿元，所有产品都实现了还本付息。

2014年4月，经媒体披露的信托到期难以兑付案例超过20例，不过仍无一例真正打破刚性兑付，房地产信托自然不在话下。

原因就在于，当时房地产信托计划，一方面有楼盘作为实物抵押，一方面还有信托机构进行兜底。

那几年是什么环境？

楼盘不愁卖，违约不多，信托机构也没什么压力。

青岛凯悦中心，如今超过3万5／平

最典型的是2012年中融信托--青岛凯悦集合信托项目，当时由于项目回款困难，青岛凯悦无法兑现收益，中融信托干脆先以自有资金实现了“刚性兑付”，后再拍卖抵押实物资产回血。

神话的破灭自2018年始。

这一年，资管新规发布，信托等金融机构开展资管业务时不得向客户承诺保本保收益，不得以任何形式垫资兑付，要求打破刚性兑付。

紧随其后的，就是房企们的爆雷潮。

地产信托，雷声阵阵

是时候做好心理准备了。

这两年，房地产行业风雨飘摇，员工理财产品违约、拖欠供应商货款、债券展期、楼盘烂尾，层出不穷。

当作为底层资产的房企们开始崩盘，信托机构又不被允许“刚性兑付”——

接下来的，可能是更多的信托违约。

中国信托业协会指出，截至1季度末，投向房地产的资金信托规模为1.57万亿元，同比下降27.71%，环比下降10.85%，占比进一步下降至10.64%。

降是降了，但也有1.57万亿的规模。

据用益信托和华宝证券的统计，2021年房地产信托违约数量至少为99只，涉违约金额达917.12亿元，在信托整体违约规模中占比达61.1%。

2022年呢？

今年1~5月，房地产信托违约规模428.43亿元，占信托总违约规模比例达80.45%。

更微妙的是，根据穆迪的估计，2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。

据此计算，现在违约的房地产信托可能还只是冰山一角。

这恐怕和当年房地产蒙面狂奔时，各家信托机构的风控有关——哪怕到了2022年，仍有不少信托机构违规。

2022年以来已有12家信托公司受到监管处罚，合计被罚1297万元。其中涉及违规“输血”房地产业被开罚单的信托公司有5家，分别是中融信托、爱建信托、长安信托、云南信托和山东信托。

截图自中国银保监会网站

其中最瞩目的是爱建信托。今年2月22日，上海银保监局公布了一张对爱建信托的400万元罚单，在8条违法违规事实中有3条涉及房地产业务，包括违规向部分房地产开发企业发放流动资金贷款；违规向资本金不足的房地产项目发放信托贷款；违规向不具备二级房地产开发资质的房地产开发企业发放信托贷款。

监管跟上了，房地产信托的步子慢下来了，但是巨大的存量无法视而不见，不知道哪一片雪花的飘落就会触发这场惊天动地的雪崩。

有踩雷房地产信托的苦主至今仍想不通——“当初想着一线信托+一线房企+一线城市+地标项目+足额抵押，万无一失”。

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