宏观研报
近期，万科债券价格出现大幅下跌，引发市场关注。
万科债务情况如何？如何看待行业政策？对于尚未违约，担忧债券存续的房企，又该如何看待？
1. 万科债务压力如何？
根据2023年中报数据，万科有息负债规模3213.58亿元，其中一年内到期的有息负债457亿元，占比14.2%；应付债券规模762.2亿元，占比23.7%。
考虑到债券兑付刚性更强，我们进一步聚焦于其债券。
万科2024年将到期的公开市场债券规模达357亿元。根据统计，2024年年内即将到期的债券规模达到262.93亿元，另有供应链ABS产品94.07亿元到期，2024年内合计将要到期的规模达到357亿元。考虑到公开市场产品具有一定的到期债务刚性，因而，这部分面临的债务兑付压力不小。
万科为了应对债务到期压力，也将一些优质资产进行了转让，如万科七宝广场，但这类动作周期长，给市场传达的信心弱。
2. 如何看待地产行业？
房地产市场景气度仍偏低，广义住宅库销比处于相对较高水平。从历史来看，我们用（开工面积-销售面积）/过去12个月的销售面积观察历史上的房地产基本面周期与政策周期，可以发现，其基本能够反映行业的基本面，并能够及时反映政策的变动。
当前，住宅库销比持续上升，将要接近2013年和2015年的高点，房地产政策大概率也将持续处于宽松周期中，且政策或将继续加码。
一二线城市经过持续的降低房贷利率、降低首付比、取消限购等政策，部分城市非刺激性政策已经基本放松。
从实际政策效果来看，二手房市场热度尚可，但价格仍处于下行通道中。
全国商品房销售仍承压。2023年商品房销售面积同比下行8.5%，相比2021年的高点，下滑37.7%，相当于2012年的水平；商品房销售额11.66万亿，同比下降6.5%，相比2021年的高点下滑35.9%，相当于2016年的水平。
整体而言，尽管房地产宽松政策在持续出台，供给端通过经营性物业贷、房地产白名单制度陆续出台，但房地产行业销售持续下滑、房价持续下跌的基本面恢复仍需要一定时间，房企整体压力仍较大。
3. 国有和民营房企怎么看？
房企的现金流入主要有：销售回款、债务融资收入、资产出售等，现金支出主要有：项目建设、债务偿还、拿地支出等。
对于尚未违约的房企，现金流入方面：销售大幅下滑，销售回款速度明显减慢，且在保交楼的大背景下预售资金腾挪的空间更加有限；民营房企债务融资仍偏弱，多数处于净偿还状态；资产出售虽然在安排，但属于最后的措施，一旦启动，实际上不利于投资者信心的维持。
现金支出方面：拿地支出放缓甚至不新增拿地，项目建设支出放慢，但债务偿还具有一定的刚性。在不考虑增量债务融资的情况下，销售回款对于项目建设应该能起到较强的闭环支撑，但债务融资偏弱后，需要销售回款来净偿还。
而房企一旦违约，其销售额将大幅明显下滑，进一步恶化债务滚续。可以观察到已经违约的房企中，碧桂园、融创、恒大、绿地、旭辉、世茂、中南置地、阳光城、龙光等销售规模和排名均出现了明显下滑。
目前，民营房企的债务融资持续偏弱，以债券为例，已经连续3年持续为负。
目前，未违约的民营房企中，金地、大连万达商管市场有较高的担忧，从估值能够观察到。
目前市场比较关注万科，对股东支持的力度有担忧。
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