城投新闻
Bank financial management
房地产“432政策”是房地产融资领域的关键监管规则，核心针对银行、信托等金融机构向房企发放开发贷款的条件作出明确限制，曾是行业融资红线。早年该红线存在违规突破空间，部分资金变相流入房企用于土地款支付；随着近年监管加码，金融机构已不敢触碰。下文将从核心定义、政策由来、具体要求及政策意义四方面展开解读。
“432”政策的核心内涵可概括为三项核心条件，即房地产开发项目申请贷款时需满足“四证齐全、自有资金比例不低于30%、开发商或其控股股东具备二级及以上开发资质”，三者共同构成金融机构发放开发贷的核心准入门槛。
“432”政策的雏形源于2003年房地产市场的调控需求。2003年前，房地产市场秩序混乱，房企可凭土地证直接抵押融资，甚至通过流动资金贷款拿地后再抵押套现，形成“空手套白狼”的杠杆拿地模式，叠加当年房价暴涨引发的“房地产泡沫论”，调控政策应运而生。
2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号），明确商业银行发放开发贷需“四证齐全”、房企自有资金比例不低于30%，同时禁止流动资金贷款变相用于房地产开发，奠定了“432”政策的基础框架，但未提及二级资质要求，也未覆盖信托机构。这使得部分资金不足的房企转向信托融资，通过土地或股权质押获取资金。
2004年6月，银监会发布46号文，要求信托公司遵循121号文规定，发放房地产贷款需满足同等条件；2009年3月，银监会25号文进一步明确“开发商或其控股股东需具备二级及以上开发资质”。至此，“432”政策的完整概念正式形成，成为银行、信托发放房地产开发贷的统一原则。
1、“4”——四证齐全：指项目需取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。四证具有法定先后顺序，缺少施工许可证即属于非法施工，而商品房预售许可证可在贷款发放后补充获取。
2、“3”——自有资金比例不低于30%：要求房企投入项目的自有资金（项目资本金）占总投资比例不低于30%。该资金为非债务性资金，由企业自有或股东投入，不可抽回，旨在降低过度杠杆风险。虽2015年国发〔2015〕51号文将部分房地产项目资本金比例下调至25%，但目前银行、信托仍普遍以30%作为实操底线。
3、“2”——二级及以上开发资质：房企或其控股股东需具备住建部门核发的二级及以上开发资质。该资质是对企业开发能力、管理水平和工程质量的综合认可，是金融机构防控项目烂尾风险的底线要求。值得关注的是，2024年11月住建部发布资质管理规定修改征求意见稿，拟将原有四级资质简化为一、二级，二级资质申请条件大幅放宽，不排除未来监管可能进一步提高资质要求。
“432政策”的核心目标是通过严格融资准入，防范房企过度杠杆化、“空手套白狼”式开发及项目烂尾风险，进而保障金融体系稳定与房地产市场健康发展。从行业发展来看，该政策是房地产监管体系逐步完善的重要体现，并非房企债务违约的核心原因——房企暴雷更多源于自身盲目扩张、高杠杆运营及管理能力不足。随着监管规则持续细化，房地产行业正逐步向规范化、低风险方向转型，这也是行业健康发展的必然趋势。
城投信息繁杂，单条新闻往往只能看到局部
真正影响判断的是：区域财政、平台定位、债务结构、再融资环境等多个维度。
为了帮助大家更系统地理解城投、提升信息辨识能力
我建了一个城投交流群，群里只做投资者教育、信息分享与风险提示
如果你想加入一起学习交流，可以扫码【加微信】，备注“交流群”，我拉你进群。
评论专区
Comment area推荐产品
product新闻资讯
informationSecurities industry
Trust financing
Bank financial management
友情链接：
微信公众号
官方微信
产品小程序
